投資休閑農(nóng)業(yè)需注意！

休閑農(nóng)業(yè)的商機(jī)解讀作為旅游休閑與三農(nóng)要素創(chuàng)新交融，貫穿一、二、三產(chǎn)業(yè)，融合生產(chǎn)、生活、生態(tài)等功能于一體的新型消費(fèi)業(yè)態(tài).休閑農(nóng)業(yè)已經(jīng)成為當(dāng)前旅游發(fā)展的超級(jí)熱點(diǎn)與重要的民生產(chǎn)業(yè)，為農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)。

對(duì)于社會(huì)資本來說，判斷一個(gè)行業(yè)是否為商機(jī)，主要看兩個(gè)方面：

第一，是否有政策支持；

第二，是否有市場(chǎng)支撐。從這個(gè)角度看，休閑農(nóng)業(yè)毫無(wú)疑問是一個(gè)巨大的商機(jī)。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，較能夠契合我國(guó)政府正在實(shí)施的重要戰(zhàn)略休閑農(nóng)業(yè)作為一種旅游與三農(nóng)融合的新型經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)，能夠有效滿足休閑消費(fèi)、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、建設(shè)美麗鄉(xiāng)村、使農(nóng)民增收、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、傳承鄉(xiāng)土文明、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化.因而與中央和地方政府正在實(shí)施的一系列重要戰(zhàn)略特別是三農(nóng)戰(zhàn)略 契合，連續(xù)12年的中央一號(hào)文件都聚焦三農(nóng)問題足以證明這一點(diǎn)。

發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，較能夠迎合都市人群旅游休閑的消費(fèi)趨勢(shì)伴隨著工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的深入推進(jìn)，城市居民飽受愈加嚴(yán)重的工業(yè)病、城市病、社會(huì)病（如霧霾、擁擠、忙碌、壓力、水污染、食品問題等）的多重困擾。從而引發(fā)了城里人逃離城市奔向郊野田園的巨大休閑養(yǎng)生需求——這種現(xiàn)象在周末與節(jié)假日時(shí)期表現(xiàn)尤為突出。

而汽車的不斷增長(zhǎng)與交通的不斷升級(jí)為居民在城市與鄉(xiāng)村之間便捷對(duì)流創(chuàng)造了越來越好的現(xiàn)實(shí)條件。加上中產(chǎn)階級(jí)規(guī)模的擴(kuò)大與我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，將創(chuàng)造更大的休閑需求。發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，較能夠迎合都市人群融入自然山水、品嘗綠色農(nóng)產(chǎn)、追憶美麗鄉(xiāng)愁、回歸詩(shī)酒田園的休閑消費(fèi)趨勢(shì)。許多鄉(xiāng)村地區(qū)又具備發(fā)展此類產(chǎn)品的比較優(yōu)勢(shì)，因此無(wú)疑具有極好的市場(chǎng)前景。

當(dāng)前搞休閑農(nóng)業(yè)投資群體分析眾所周知，中國(guó)地產(chǎn)黃金十年過去了，礦產(chǎn)黃金十年也過去了�，F(xiàn)在進(jìn)入了農(nóng)業(yè)黃金十年。近年，在城郊拿上千畝甚至萬(wàn)畝土地，做休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等大休閑泛地產(chǎn)項(xiàng)目的熱潮漸起。然而這其中你是在追趕熱潮，還是引導(dǎo)浪潮呢?

第一類人群：房地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)商、礦老板和實(shí)業(yè)制造商。房地產(chǎn)下行壓力/國(guó)家對(duì)能源的控制/新技術(shù)和高科技門檻太高，不約而同地選擇了農(nóng)業(yè)這個(gè)資本洼地，開始圈地運(yùn)動(dòng)，圖謀轉(zhuǎn)型。

第二類人群：資本市場(chǎng)，VC、PE、基金和機(jī)構(gòu)。看重的是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)升值的潛力，而且農(nóng)業(yè)題材在政策和金融上也有短期運(yùn)作空間，大宗交易、農(nóng)產(chǎn)品期貨、農(nóng)業(yè)設(shè)施租賃、企業(yè)并購(gòu)重組和上市融資的游戲規(guī)則已經(jīng)建立。

第三類人群：返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的農(nóng)民。這些人帶著資金、經(jīng)驗(yàn)、資源和成功的光環(huán)回來接收同村人大片拋荒土地，搞起家庭農(nóng)場(chǎng)自己當(dāng)家作主。

第四類人群：有“中國(guó)鄉(xiāng)村情懷”的藝術(shù)家、建筑師、規(guī)劃師等群體甚至還要在華生活的“老外”。

總之，城市紅利攤薄，鄉(xiāng)村“廣闊天地、大有作為”，休閑農(nóng)業(yè)恰逢其時(shí)，5-10年中國(guó)農(nóng)業(yè)必將迎來大復(fù)興!

1、規(guī)劃缺位——很多休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目沒有認(rèn)識(shí)到策劃咨詢與規(guī)劃設(shè)計(jì)的價(jià)值，不愿意花代價(jià)邀請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)編制具有指導(dǎo)價(jià)值的策劃咨詢與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，導(dǎo)致整體開發(fā)水平比較低下。

2、同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)——看到別人干什么賺錢，自己就干什么，簡(jiǎn)單的模仿較后導(dǎo)致白熱化的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，成為休閑農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的通病。

3、產(chǎn)品落后——對(duì)照日本與臺(tái)灣的休閑農(nóng)業(yè)，大陸休閑農(nóng)業(yè)由于起步較晚，且大多產(chǎn)品都是按照投資者或農(nóng)戶自己的意愿與認(rèn)識(shí)來打造的，特別經(jīng)過3到5年的經(jīng)營(yíng)之后，產(chǎn)品已經(jīng)非常落后， 不能匹配于市場(chǎng)需求的變化。

4、人才缺乏——不論是進(jìn)入休閑農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的大企業(yè)，還是從事農(nóng)家樂經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理人才都非常地缺乏，如何依托政府支持、對(duì)接相關(guān)機(jī)構(gòu)，在人才培訓(xùn)與引導(dǎo)高素質(zhì)專業(yè)人才進(jìn)入休閑農(nóng)業(yè)領(lǐng)域方面獲得實(shí)質(zhì)性地突破是一個(gè)重要課題。

5、資金不足—— 依靠政府的政策資金（或者干脆就是為了騙取政策資金）來打造的休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目將很難獲得持續(xù)生存，更談不上大的發(fā)展，盈利模式與融資模式的創(chuàng)新，才是休閑農(nóng)業(yè)資金困境的出路。

1.農(nóng)業(yè)公園 是以經(jīng)營(yíng)公園的思路，利用農(nóng)村廣闊的田野，以綠色村莊為基礎(chǔ)，融入低碳環(huán)保、循環(huán)可持續(xù)的發(fā)展理念。將農(nóng)作物種植與農(nóng)耕文化相結(jié)合的一種生態(tài)休閑和鄉(xiāng)土文化旅游模式。是一個(gè)更能體現(xiàn)和諧發(fā)展模式、簡(jiǎn)約生活理念、返璞歸真追求的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園林景觀與休閑、度假、游憩、學(xué)習(xí)的規(guī)�；�鄉(xiāng)村旅游綜合體。它以高效農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的主題化、景觀化、公園化和規(guī)模化，是未來我國(guó)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的較高境界。

2.主題農(nóng)莊 是以農(nóng)民為經(jīng)營(yíng)主體，鄉(xiāng)村民俗文化為靈魂，城市居民為目標(biāo)，以特色鮮明的主題貫穿其中的一種鄉(xiāng)村旅游形式。一棟農(nóng)莊建筑實(shí)現(xiàn)核心盈利點(diǎn).花園、樹園、果園、田園、菜園、牧園六種配套農(nóng)莊項(xiàng)目體現(xiàn)生活方式.書吧、清吧、咖啡廳、茶吧、小型會(huì)所等多種配套資源提升品位。實(shí)現(xiàn)”1 6 x“模式對(duì)主題農(nóng)莊開發(fā)經(jīng)營(yíng)。

3.親子農(nóng)莊 是以農(nóng)業(yè)自然和文化資源為依托，將農(nóng)業(yè)元素融入游樂設(shè)施和親子活動(dòng)當(dāng)中.以家庭親子教育等為目的一種休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)品類型。親子農(nóng)園兒童產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要“以兒童為中心”，遵循安全性、農(nóng)業(yè)主題性、組合性、趣味性、易用性、益智性、互動(dòng)體驗(yàn)性七大原則。

4.現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū) 是以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念為指導(dǎo)，以新型農(nóng)民為主體，以現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和物質(zhì)裝備為支撐，采用現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理方式，可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)域�，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)具有產(chǎn)業(yè)布局合理、組織方式先進(jìn)、資源利用高效、供給保障安全、綜合效益顯著的特征。

5.酒莊 酒莊一詞源于法國(guó)，是指一個(gè)獨(dú)立的葡萄酒生產(chǎn)單位，即從葡萄種植、栽培、采摘，到葡萄酒釀造、灌裝、儲(chǔ)存、品鑒、銷售整個(gè)過程，全部集中在一處完成的場(chǎng)所。酒莊多規(guī)劃建設(shè)在風(fēng)光優(yōu)美、氣候宜人、陽(yáng)光充足的山谷或海邊，本身就是個(gè)旅游的好去處。在酒莊中，人們可以感受葡萄酒相關(guān)知識(shí)，還可以休閑、娛樂、健身、度假。

1.總體思路：融合創(chuàng)新，打造新鄉(xiāng)土度假?gòu)目傮w上看，休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目想要獲得成功，需要基于綜合開發(fā)的原則，強(qiáng)化三大融合創(chuàng)新：

其一，是“一、二、三”三種產(chǎn)業(yè)的融合創(chuàng)新——就是將種植業(yè)、加工業(yè)與服務(wù)業(yè)融合起來，形成體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)多元化收益。

其二，是“農(nóng)、旅、文”三種業(yè)態(tài)的融合創(chuàng)新——就是以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以旅游為手段，以文化為靈魂，打造全新的綜合業(yè)態(tài)——“農(nóng)旅文綜合體”。

其三，是“鄉(xiāng)土意境與時(shí)尚度假”的融合創(chuàng)新——以鄉(xiāng)土意境再造鄉(xiāng)愁，以時(shí)尚度假滿足市場(chǎng)，通過新鄉(xiāng)土度假產(chǎn)品的打造實(shí)現(xiàn)休閑農(nóng)業(yè)的升級(jí)。

2.選址思路：依托景區(qū)，確立優(yōu)先發(fā)展區(qū)關(guān)于選址，注重兩個(gè)方面：

一方面，以核心景區(qū)為依托，優(yōu)先在核心景區(qū)周邊發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，將有利于在未來的經(jīng)營(yíng)中與核心景區(qū)形成有機(jī)聯(lián)動(dòng)。

另一方面，要以地方特色物產(chǎn)的原產(chǎn)地為基礎(chǔ)，優(yōu)先發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，有利于形成品牌效應(yīng)。

3.投資思路：以農(nóng)為本，吸引多元化投資關(guān)于投資，既要堅(jiān)持以農(nóng)民作為休閑農(nóng)業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)主體，又要鼓勵(lì)和吸引社會(huì)資本、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)民合作社、涉農(nóng)企業(yè)、其他農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織.通過以參股、獨(dú)資、合資和合作等方式，介入休閑農(nóng)業(yè)的投資開發(fā)。　

4.用地思路：堅(jiān)守原則，關(guān)于用地，遵循兩個(gè)前提：第一，不占用基本農(nóng)田建設(shè)配套設(shè)施，鼓勵(lì)利用農(nóng)民住宅、荒山、荒坡、荒灘、廢棄礦山和農(nóng)村空閑地發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。第二，注重保護(hù)并優(yōu)化區(qū)域生態(tài)環(huán)境，把農(nóng)業(yè)景觀、純凈鄉(xiāng)村、青山綠水、潔凈空氣構(gòu)成的優(yōu)美環(huán)境作為發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的根本依托予以持續(xù)維護(hù)與優(yōu)化。

5.建設(shè)思路：有機(jī)融合，實(shí)現(xiàn)綜合性帶動(dòng)關(guān)于建設(shè)，絕不能是孤立的結(jié)構(gòu)，而是要與旅游景區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、美麗鄉(xiāng)村、生態(tài)文明、鄉(xiāng)土民俗文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建設(shè)有機(jī)融為一體，較終實(shí)現(xiàn)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的綜合性帶動(dòng)。

6.產(chǎn)品思路：創(chuàng)意為王，做好規(guī)劃與設(shè)計(jì)關(guān)于產(chǎn)品，要面向市場(chǎng)，做好基于“特色農(nóng)業(yè)景觀、特色文化資源、特色建筑、特色物產(chǎn)”等要素創(chuàng)新整合提煉基礎(chǔ)的創(chuàng)意規(guī)劃與設(shè)計(jì)，推動(dòng)形成一系列主題鮮明的特色休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，極大地提升旅游吸引力。

7.運(yùn)營(yíng)思路：市場(chǎng)主體，發(fā)揮好政府作用關(guān)于運(yùn)營(yíng)，要堅(jiān)持以市場(chǎng)主體的原則，但同時(shí)要更好發(fā)揮政府在規(guī)劃設(shè)計(jì)、宏觀指導(dǎo)、技術(shù)培訓(xùn)、品牌營(yíng)銷、公共服務(wù)、規(guī)范管理、政策扶持等方面的重要作用，調(diào)動(dòng)各方積極性，從而加速推進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展。

(一) 應(yīng)該做好策劃規(guī)劃 當(dāng)前社會(huì)處在一個(gè)思維覺醒的時(shí)代，工業(yè)4.0、互聯(lián)網(wǎng) 、90后登場(chǎng)、老齡化社會(huì)等等代表未來趨勢(shì)的跨界融合，是農(nóng)業(yè)升級(jí)的必然方向。在這個(gè)快速變革的時(shí)代，休閑農(nóng)業(yè)不是拼體力，而是拼思維、拼資源、拼品牌、拼情懷、拼生活方式。策劃規(guī)劃是連接資本、政府、民眾和市場(chǎng)的魔法師，從選址、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、建設(shè)，策劃師和規(guī)劃師在休閑農(nóng)業(yè)里所能起到的作用非常關(guān)鍵。

(二) 不能盲目投資 休閑農(nóng)業(yè)不是硬開發(fā)、大開發(fā)、盲目開發(fā)，而是軟開發(fā)、小開發(fā)、巧開發(fā) 。近幾年農(nóng)業(yè)項(xiàng)目規(guī)模越來越大，動(dòng)輒千畝萬(wàn)畝，財(cái)力雄厚的開發(fā)商以資本為傲，加之不切實(shí)際的軍師推波助瀾，很容易陷入投資沖動(dòng)和資本思維里.較后變成拼砸錢和打價(jià)格戰(zhàn)，從而導(dǎo)致成本難以收回，千萬(wàn)投資付之東流。

(三) 有逼格的創(chuàng)意農(nóng)業(yè)項(xiàng)目才能好效益 休閑農(nóng)業(yè)是一個(gè)值得長(zhǎng)期耕耘的事業(yè)，但不是來大錢、來快錢的領(lǐng)域，如何找到當(dāng)前的盈利點(diǎn)，使地塊能夠良性運(yùn)轉(zhuǎn)起來，成為首要考慮的問題。中國(guó)地產(chǎn)黃金十年時(shí)間蓋了幾代人都住不滿的房子。除了少數(shù)大城市，各個(gè)地方都出現(xiàn)了空城、鬼城，蓋出來的房子并沒有那么多人去住，也租不出去。大部分人買房子是為了坐等升值，房產(chǎn)成了一種金融工具，購(gòu)房不是為了投資而是投機(jī)。同時(shí)，旅游地產(chǎn)也出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，除了節(jié)假日熱鬧外，其余時(shí)間冷冷清清。投資商搞旅游是為了賣房子，借著景區(qū)要地但不做旅游——也是掛羊頭賣狗肉。

(四) 在新常態(tài)下旅游地產(chǎn)還能做嗎?應(yīng)該怎么做?

首先要肯定的是旅游地產(chǎn)值得做，但是做法要改變。以往的旅游地產(chǎn)大部分依托傳統(tǒng)觀光型景區(qū)，主要是國(guó)家4A及5A級(jí)旅游景區(qū)，但這類景區(qū)基本上是靠名氣掙團(tuán)隊(duì)客源錢的觀光模式(一錘子買賣)，而且大部分的旅游景區(qū)由于人滿為患，服務(wù)質(zhì)量不佳，“不來終生遺憾，來了遺憾終生”，此類景區(qū)的旅游地產(chǎn)基本上是沒有出路。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，地產(chǎn)逐步回歸實(shí)業(yè)屬性，就是要“住人”。

現(xiàn)在旅游休閑已經(jīng)進(jìn)入到大眾化自助式的時(shí)代，現(xiàn)在又是一個(gè)講究逼格的時(shí)代，中國(guó)人正逐步過上“5+2” 的逼格生活方式。

逼格時(shí)代的旅游地產(chǎn)賣的不是量而是質(zhì)，求“既好玩又有情懷”。比如浙江德清的莫干山民宿，以“裸心谷“為代表的鄉(xiāng)村民俗動(dòng)輒都是二三千元的高房?jī)r(jià)，還供不應(yīng)求。比如北京的”古北水鎮(zhèn)“，烏鎮(zhèn)的開發(fā)商硬是在司馬臺(tái)長(zhǎng)城腳下造出一個(gè)北方地區(qū)少見的古鎮(zhèn)，特別有逼格，當(dāng)然房?jī)r(jià)也很可觀。這些創(chuàng)新的業(yè)態(tài)層出不窮，也代表了未來的旅游地產(chǎn)升級(jí)方向，要想旅游地產(chǎn)賣得好，就要做出逼格的休閑環(huán)境，要有逼格的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目支撐。休閑農(nóng)業(yè)的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)更好。因?yàn)閭鹘y(tǒng)主景區(qū)那邊，大格局已定，船大難掉頭。而新開發(fā)的地塊，沒有什么負(fù)擔(dān)，只需要?jiǎng)?chuàng)意，反倒能做成很有逼格的休閑度假產(chǎn)品。

現(xiàn)在，旅游地產(chǎn)盈利實(shí)現(xiàn)的模式主要不是靠“賣房子”，而是“賣產(chǎn)業(yè)”。這個(gè)產(chǎn)業(yè)就是融合了“吃住行游購(gòu)?qiáng)省庇谝惑w的綜合體驗(yàn)。要實(shí)現(xiàn)“賣產(chǎn)業(yè)”的目的，就需要識(shí)到“旅游地產(chǎn)”本質(zhì)是“休閑地產(chǎn)”，要拋棄“掛羊頭賣狗肉”的思路，踏踏實(shí)實(shí)地做旅游、休閑的文章，做出有逼格的休閑環(huán)境和休閑產(chǎn)業(yè)來。